Vereinfachte Rechnung mit Ihrem angegebenen Steuersatz, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Sie betrifft den angegebenen privaten Verkauf.
Grundlage: Ihre Eingaben und § 23 EStG. Rechtsstand: 14. September 2026. Bei Datenszenarien gilt die angezeigte Quelle.
Die Freigrenze gilt für den Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte im Kalenderjahr. Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig; bis 2023 lag die Grenze bei 600 €.
Die Freigrenze von 1 000 € gilt für den Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG) — bei weiteren Verkäufen im selben Jahr kann die Steuer anders ausfallen. Die Grenze ist kein Freibetrag; ab 1 000 € greift diese Befreiung nicht. § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG. Für Verkaufsjahre vor 2024 rechnet dieser Rechner mit 600 €.
Sie haben mindestens drei Verkäufe angegeben. Bitte prüfen Sie einen möglichen gewerblichen Grundstückshandel (§ 15 Abs. 2 EStG). Mehr als drei Objekte innerhalb von regelmäßig fünf Jahren sind ein wichtiges Indiz; auch darunter sind Sonderfälle möglich. Das Ergebnis gilt nur für einen privaten Verkauf.
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Rechtsstand 14.09.2026
Berechnung nach § 23 EStG
Betrieben von Elanvale Ltd
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Steuerrechnung: Ihre Eingaben und § 23 EStG. Rechtsstand: 14. September 2026.
Die Spanne zeigt die Bandbreite beobachteter Kaufpreise der Vergleichsgruppe, umgerechnet auf Ihre Wohnfläche. Sie ist eine Orientierung, keine Prognose Ihres Verkaufspreises und kein Gutachten.
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Ja, ein regionaler Immobilienmakler oder ein Vermittlungsportal (z. B. Aroundhome oder HAUSGOLD) darf mich zu meiner kostenlosen Ersteinschätzung per Telefon und E-Mail kontaktieren — höchstens drei Partner. Meine Angaben werden dafür an diesen Partner weitergegeben. Ich kann die Einwilligung jederzeit widerrufen (E-Mail an info@elanvale.com).
Erbschaftsteuer: einen niedrigeren Wert nachweisen
Ein niedrigerer gemeiner Wert kann durch das Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis bei unveränderten maßgeblichen Verhältnissen gegenüber dem Bewertungsstichtag (§ 198 Abs. 3 BewG) nachgewiesen werden. Unsere Online-Spanne ist eine Orientierung und kein solcher Nachweis.
Absatz 2 nennt auch Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses. Bei Sachverständigen muss die Bestellung oder Zertifizierung durch eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle für die Grundstückswertermittlung erfolgt sein. Nach Absatz 3 muss der Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen sein; die maßgeblichen Verhältnisse müssen unverändert sein. Ob der Nachweis im Einzelfall geeignet ist, bedarf einer Prüfung. Der Erbschaftsteuerwert ersetzt nicht die Anschaffungskosten für die Berechnung des privaten Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG.
Bei einer Immobilie im Privatvermögen kann ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Entscheidend sind grundsätzlich die Daten der bindenden notariellen Kaufverträge. Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Grundbucheintrag bestimmen diesen Zeitraum normalerweise nicht. Haben Sie am 13. September 2016 gekauft, endet die Zehnjahresfrist mit Ablauf des 13. September 2026. Ein Verkauf ab dem 14. September 2026 liegt außerhalb dieser Frist. Der Rechner zeigt deshalb sowohl das Fristende als auch den ersten Tag danach. Bei aufschiebenden Bedingungen, bindenden Angeboten oder anderen besonderen Vertragsgestaltungen kann die zeitliche Einordnung abweichen. Prüfen Sie die tatsächlichen Urkunden, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen. Die Fristregel betrifft private Verkäufe; bei Betriebsvermögen gelten andere Maßstäbe.
Auch innerhalb der Zehnjahresfrist kann ein privater Verkauf von der Besteuerung ausgenommen sein. Das gilt bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf. Eine zweite Möglichkeit ist die zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Dabei muss das mittlere Kalenderjahr vollständig erfasst sein; im ersten und letzten Jahr genügt jeweils ein Teil des Jahres. Drei volle Jahre sind also nicht erforderlich. Geben Sie im Rechner einen tatsächlich ununterbrochenen Zeitraum an, in dem Sie die gesamte Wohnimmobilie selbst bewohnt haben. Eine bloße Meldeadresse genügt nicht. Bei nur teilweise selbst genutzten Gebäuden, getrennten Wohnungen oder unbebauten Grundstücken ist eine gesonderte Prüfung erforderlich. Solche Aufteilungen bildet diese vereinfachte Rechnung nicht ab.
Eine Erbschaft startet die Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht neu. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Entscheidend ist deshalb regelmäßig, wann die verstorbene Person die Immobilie gekauft hat. Hatte sie diese selbst geerbt oder geschenkt bekommen, kann ein noch früherer entgeltlicher Erwerb maßgeblich sein. Dasselbe Grundprinzip gilt bei einer reinen Schenkung. Tragen Sie im Rechner das maßgebliche Kaufdatum des Rechtsvorgängers und dessen Anschaffungskosten ein. Der für die Erbschaftsteuer angesetzte Immobilienwert ersetzt diese Kosten nicht automatisch. Bereits berücksichtigte Abschreibungen müssen ebenfalls einbezogen werden. Übernommene Schulden, Ausgleichszahlungen an Miterben oder ein teilweise entgeltlicher Erwerb können die Rechnung verändern. Die Eigennutzungsangaben beziehen sich hier auf Ihre eigene Nutzung; eine besondere Zurechnung fremder Nutzungszeiten wird nicht automatisch unterstellt.
Wer mehrere Immobilien in engem zeitlichem Zusammenhang mit Erwerb, Errichtung oder wesentlicher Modernisierung verkauft, kann gewerblich handeln. Als wichtiges Indiz gilt die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Zeitraums von regelmäßig fünf Jahren. Genau drei Verkäufe bedeuten daher nicht automatisch einen gewerblichen Grundstückshandel. Umgekehrt können besondere Umstände auch bei weniger Verkäufen für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen. Jede selbstständig veräußerbare Eigentumswohnung kann ein eigenes Objekt sein; die Anzahl der Kaufverträge allein ist nicht entscheidend. Der Rechner weist bereits ab drei angegebenen Objekten auf diesen Prüfpunkt hin. Er berechnet weiterhin nur einen privaten Veräußerungsgewinn. Wird die Tätigkeit gewerblich eingeordnet, lassen sich seine Aussagen zur Zehnjahresfrist und Eigennutzung nicht einfach übernehmen. Maßgeblich bleiben die tatsächlichen Umstände aller betroffenen Geschäfte.
Bei einem steuerpflichtigen privaten Verkauf mindern die zugehörigen Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten grundsätzlich den Gewinn. Zu den Anschaffungsnebenkosten können etwa Grunderwerbsteuer, Kaufmakler sowie Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs gehören. Nachträgliche Herstellungskosten sind von bereits abgezogenen laufenden Erhaltungsaufwendungen zu unterscheiden. Verkaufsmaklerkosten und andere unmittelbar durch den Verkauf veranlasste Ausgaben können als Veräußerungskosten berücksichtigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen der verkaufsbedingten Darlehensablösung kann bei einem steuerpflichtigen Verkauf ebenfalls hierher gehören; sie ist nicht automatisch weiterhin Aufwand der Vermietung. Bei einem nicht steuerbaren Verkauf entsteht daraus grundsätzlich kein Ersatzabzug bei den Mieteinkünften. Wichtig ist außerdem die AfA: Soweit Abschreibungen steuerlich abgezogen wurden, vermindern sie die Kostenbasis und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn. Erfassen Sie jede Ausgabe nur einmal und bewahren Sie die Belege auf.
Beginnt mit dem Erbfall eine neue Zehnjahresfrist?
Bei einem unentgeltlichen Erwerb grundsätzlich nicht. Die Anschaffung des Rechtsvorgängers wird zugerechnet. Prüfen Sie daher den ursprünglichen Kaufvertrag; auch frühere Erbschaften oder Schenkungen können relevant sein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
Kann ich den Erbschaftsteuerwert als Kaufpreis eintragen?
Nicht einfach anstelle der ursprünglichen Anschaffungskosten. Für den privaten Verkaufsgewinn werden grundsätzlich die Kosten des Rechtsvorgängers fortgeführt. Der Wert für die Erbschaftsteuer verfolgt einen anderen Zweck (§ 23 EStG, § 198 BewG).
Reicht der Verkaufspreis als Nachweis für einen niedrigeren Wert?
Er kann geeignet sein, wenn der Kauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert waren. Alternativ kommt ein qualifiziertes Gutachten infrage (§ 198 Abs. 2 und 3 BewG).