Hausverkauf & Steuer

Spekulationssteuer berechnen

Prüfen Sie, ab wann Ihr Verkauf steuerfrei ist und wie viel Steuer vorher anfallen kann.

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Die Regeln hinter Ihrer Rechnung

Frist: Auf die Verträge kommt es an

Bei einer Immobilie im Privatvermögen kann ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Entscheidend sind grundsätzlich die Daten der bindenden notariellen Kaufverträge. Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Grundbucheintrag bestimmen diesen Zeitraum normalerweise nicht. Haben Sie am 13. September 2016 gekauft, endet die Zehnjahresfrist mit Ablauf des 13. September 2026. Ein Verkauf ab dem 14. September 2026 liegt außerhalb dieser Frist. Der Rechner zeigt deshalb sowohl das Fristende als auch den ersten Tag danach. Bei aufschiebenden Bedingungen, bindenden Angeboten oder anderen besonderen Vertragsgestaltungen kann die zeitliche Einordnung abweichen. Prüfen Sie die tatsächlichen Urkunden, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen. Die Fristregel betrifft private Verkäufe; bei Betriebsvermögen gelten andere Maßstäbe.

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG; §§ 187, 188 BGB

Ausnahme: selbst bewohnt

Auch innerhalb der Zehnjahresfrist kann ein privater Verkauf von der Besteuerung ausgenommen sein. Das gilt bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf. Eine zweite Möglichkeit ist die zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Dabei muss das mittlere Kalenderjahr vollständig erfasst sein; im ersten und letzten Jahr genügt jeweils ein Teil des Jahres. Drei volle Jahre sind also nicht erforderlich. Geben Sie im Rechner einen tatsächlich ununterbrochenen Zeitraum an, in dem Sie die gesamte Wohnimmobilie selbst bewohnt haben. Eine bloße Meldeadresse genügt nicht. Bei nur teilweise selbst genutzten Gebäuden, getrennten Wohnungen oder unbebauten Grundstücken ist eine gesonderte Prüfung erforderlich. Solche Aufteilungen bildet diese vereinfachte Rechnung nicht ab.

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG; BFH IX R 10/19

Erbfall: Die Vorgeschichte zählt mit

Eine Erbschaft startet die Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht neu. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Entscheidend ist deshalb regelmäßig, wann die verstorbene Person die Immobilie gekauft hat. Hatte sie diese selbst geerbt oder geschenkt bekommen, kann ein noch früherer entgeltlicher Erwerb maßgeblich sein. Dasselbe Grundprinzip gilt bei einer reinen Schenkung. Tragen Sie im Rechner das maßgebliche Kaufdatum des Rechtsvorgängers und dessen Anschaffungskosten ein. Der für die Erbschaftsteuer angesetzte Immobilienwert ersetzt diese Kosten nicht automatisch. Bereits berücksichtigte Abschreibungen müssen ebenfalls einbezogen werden. Übernommene Schulden, Ausgleichszahlungen an Miterben oder ein teilweise entgeltlicher Erwerb können die Rechnung verändern. Die Eigennutzungsangaben beziehen sich hier auf Ihre eigene Nutzung; eine besondere Zurechnung fremder Nutzungszeiten wird nicht automatisch unterstellt.

§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG

Drei-Objekt-Grenze: mehrere Verkäufe prüfen

Wer mehrere Immobilien in engem zeitlichem Zusammenhang mit Erwerb, Errichtung oder wesentlicher Modernisierung verkauft, kann gewerblich handeln. Als wichtiges Indiz gilt die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Zeitraums von regelmäßig fünf Jahren. Genau drei Verkäufe bedeuten daher nicht automatisch einen gewerblichen Grundstückshandel. Umgekehrt können besondere Umstände auch bei weniger Verkäufen für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen. Jede selbstständig veräußerbare Eigentumswohnung kann ein eigenes Objekt sein; die Anzahl der Kaufverträge allein ist nicht entscheidend. Der Rechner weist bereits ab drei angegebenen Objekten auf diesen Prüfpunkt hin. Er berechnet weiterhin nur einen privaten Veräußerungsgewinn. Wird die Tätigkeit gewerblich eingeordnet, lassen sich seine Aussagen zur Zehnjahresfrist und Eigennutzung nicht einfach übernehmen. Maßgeblich bleiben die tatsächlichen Umstände aller betroffenen Geschäfte.

§ 15 Abs. 2 EStG; BMF vom 26.03.2004, Rz. 5

Kosten: Was den Gewinn verändert

Bei einem steuerpflichtigen privaten Verkauf mindern die zugehörigen Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten grundsätzlich den Gewinn. Zu den Anschaffungsnebenkosten können etwa Grunderwerbsteuer, Kaufmakler sowie Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs gehören. Nachträgliche Herstellungskosten sind von bereits abgezogenen laufenden Erhaltungsaufwendungen zu unterscheiden. Verkaufsmaklerkosten und andere unmittelbar durch den Verkauf veranlasste Ausgaben können als Veräußerungskosten berücksichtigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen der verkaufsbedingten Darlehensablösung kann bei einem steuerpflichtigen Verkauf ebenfalls hierher gehören; sie ist nicht automatisch weiterhin Aufwand der Vermietung. Bei einem nicht steuerbaren Verkauf entsteht daraus grundsätzlich kein Ersatzabzug bei den Mieteinkünften. Wichtig ist außerdem die AfA: Soweit Abschreibungen steuerlich abgezogen wurden, vermindern sie die Kostenbasis und erhöhen damit den Veräußerungsgewinn. Erfassen Sie jede Ausgabe nur einmal und bewahren Sie die Belege auf.

§ 23 Abs. 3 Sätze 1 und 4 EStG; BFH IX R 42/13

Häufige Fragen

Ist die Spekulationssteuer eine eigene Steuer?

Nein. Ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn gehört zur Einkommensteuer. Der Rechner multipliziert den Gewinn mit Ihrem angegebenen persönlichen Steuersatz. Die tatsächliche Mehrsteuer hängt auch von Ihrem übrigen Einkommen ab (§§ 22 Nr. 2, 23 EStG).

Muss ich genau zehn Jahre warten?

Der zehnte Jahrestag des Kaufvertrags gehört noch zur Frist. Erst der nächste Tag liegt außerhalb. Bei erfüllter Eigennutzungsausnahme kann ein Verkauf schon vorher ausgenommen sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Was bedeutet die Grenze von 1.000 €?

Seit 2024 bleibt ein Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften unter 1.000 € im Kalenderjahr steuerfrei. Genau 1.000 € oder mehr sind vollständig steuerpflichtig. Es wird kein Freibetrag abgezogen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).